Última actualización: 2026 | Lectura: 14 min
Alquilar una vivienda en España no es solo cuestión de encontrar el piso adecuado y firmar un contrato. Hay toda una serie de derechos, obligaciones y aspectos legales que tanto el arrendador como el arrendatario deben conocer para evitar problemas.
Desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hasta los depósitos de fianza, pasando por las actualizaciones de renta y las causas de desahucio, esta guía te explica todo lo que necesitas saber sobre el alquiler de vivienda en España en 2026.
Es el tipo de contrato más común y el que está regulado por la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Se utiliza cuando el inquilino va a vivir en la vivienda de forma permanente, es decir, como su residencia principal.
Características principales:
Se utiliza cuando el inquilino va a ocupar la vivienda temporalmente, por ejemplo, por razones de trabajo, formación o estudios. No se considera que el inquilino tenga su residencia habitual en la vivienda.
Características:
Se utiliza cuando se alquila una habitación dentro de una vivienda, no la vivienda completa. La LAU se aplica de forma supletoria, y las partes pueden pactar condiciones más flexibles.
Se utilizan para alquileres con fines turísticos, profesionales o de temporada. La LAU los regula de forma diferente a los contratos de vivienda habitual, con menos protecciones para el inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma fundamental que regula los alquileres en España. Aquí te explicamos sus puntos más importantes:
Desde la reforma de la LAU en 2019, el plazo mínimo del contrato de arrendamiento de vivienda habitual es de:
Si el contrato no especifica plazo, se entiende que es de 1 año. Si el arrendador es persona física y el contrato tiene una duración inferior a 1 año, se prorrogará automáticamente hasta alcanzar el mínimo legal.
Si el contrato tiene una duración superior a 11 meses, se prorroga automáticamente al finalizar el plazo inicial, salvo que el arrendatario (inquilino) manifieste su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación.
La segunda prórroga es opcional para el arrendador. Sin embargo, si el inquilino manifiesta su voluntad de renovar y el arrendador no se opone en los 4 meses anteriores a la finalización del contrato, este se renueva por un año más.
El inquilino puede resolver el contrato antes de tiempo en los siguientes casos:
Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio. Este proceso tiene dos fases:
Importante: Desde la reforma de la LAU en 2019, el propietario puede solicitar la terminación del contrato por impago de renta o cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario si el impago se produce en un plazo de 30 días desde que el propietario lo requiera por escrito.
La LAU establece que la fianza obligatoria es de:
En la práctica, muchos propietarios solicitan fianzas superiores a las legales, especialmente en ciudades con mercado de alquiler muy tensionado. Esto no es ilegal, pero el propietario debe depositar la fianza obligatoria en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo competente de cada comunidad autónoma. El depósito sirve como garantía para el inquilino: si el propietario incumple sus obligaciones, el inquilino puede reclamar la devolución de la fianza a través de este organismo.
Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver la fianza al inquilino, descontando los posibles daños causados en la vivienda. Si hay desacuerdo sobre los daños, el propietario debe justificar las reparaciones con facturas.
Plazo para la devolución: La LAU no establece un plazo concreto, pero la jurisprudencia considera razonable un plazo de 30 días desde la entrega de llaves.
Desde la reforma de la LAU en 2019, el propietario puede solicitar una fianza adicional de hasta dos meses de renta para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato. Esta fianza adicional es voluntaria para el inquilino.
La renta anual del alquiler se actualiza según el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que se publica anualmente por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Cómo se aplica:
Límite de actualización:
Datos:
Cálculo:
Si el contrato tiene menos de 10 años, la actualización es la misma pero sin el límite del 3%.
El propietario no puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo en casos de emergencia (incendio, inundación, etc.). Si el propietario necesita acceder a la vivienda para realizar reparaciones o inspecciones, debe comunicarlo con antelación razonable (generalmente 48 horas).
Si el inquilino fallece, su cónyuge, hijos u otras personas que convivían con él tienen derecho a subrogarse en el contrato de alquiler. Esto significa que pueden continuar con el alquiler en las mismas condiciones.
El propietario no puede negarse a alquilar la vivienda por motivos de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, religión, etnia, nacionalidad, edad o cualquier otra condición personal o social.
La vivienda debe reunir las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa urbanística de cada comunidad autónoma. Si la vivienda no cumple estas condiciones, el inquilino puede solicitar la resolución del contrato.
El propietario no puede perturbar el uso pacífico de la vivienda. Si el propietario o terceros causan molestias continuadas (ruidos, accesos no autorizados, etc.), el inquilino puede solicitar la resolución del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
El inquilino debe pagar la renta en el plazo pactado en el contrato (generalmente el primer día del mes). El retraso en el pago puede dar lugar a la resolución del contrato y al desahucio.
El inquilino debe conservar la vivienda en buen estado y comunicar al propietario cualquier daño o avería que requiera reparación. El inquilino no puede realizar reformas sin el consentimiento del propietario.
Si la vivienda sufre daños por causa no imputable al inquilino (tuberías rotas, filtraciones, etc.), el inquilino debe comunicarlo al propietario de forma inmediata. El propietario tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias.
El inquilino no puede subarrendar la vivienda total o parcialmente sin el consentimiento expreso del propietario, salvo que el contrato lo permita expresamente.
El propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y realizar las reparaciones necesarias para conservarla. Esto incluye reparaciones de estructura, fontanería, electricidad, calefacción y demás elementos esenciales.
El propietario no puede acceder a la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo en casos de emergencia.
Como ya hemos visto, el propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo correspondiente.
Si el propietario quiere actualizar la renta, debe comunicarlo al inquilino con al menos 30 días de antelación.
El propietario debe entregar al inquilino la cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
Si el propietario persona física alquila una vivienda, debe declarar los ingresos por alquiler en su declaración de la renta. Puede deducir algunos gastos (IBI, seguro del hogar, reparaciones, etc.).
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA. Sin embargo, el alquiler de locales comerciales o de viviendas con uso distinto del de vivienda habitual (por ejemplo, alquiler vacacional) está sujeto al 10% de IVA.
Si el inquilino paga una fianza que excede la legal (por ejemplo, dos meses cuando la legal es uno), puede estar sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (5% del exceso).
Si el propietario no devuelve la fianza tras el fin del contrato, el inquilino puede:
Si el propietario aplica una actualización de renta superior al IGC, el inquilino puede:
Si el propietario se niega a realizar reparaciones que son de su competencia (fontanería, estructura, calefacción), el inquilino puede:
Si el propietario inicia un procedimiento de desahucio sin justa causa, el inquilino puede:
Desde la aprobación del Real Decreto-ley 11/2020, se han establecido medidas de protección para los inquilinos en situación de vulnerabilidad social. Estas incluyen:
Estas medidas se han prorrogado en varias ocasiones y pueden seguir vigentes o haber sido modificadas en 2026. Es importante consultar la normativa vigente en el momento de leer esta guía.
Alquilar una vivienda es una decisión importante que implica derechos y obligaciones tanto para el inquilino como para el propietario. Conocer la legislación vigente, especialmente la LAU, te permite proteger tus derechos y evitar problemas.
Si tienes dudas sobre algún aspecto de tu contrato de alquiler, consulta con un profesional. En tuhr.es encontrarás herramientas y recursos que te ayudarán a entender mejor tu situación como inquilino o como propietario.
No firmes un contrato sin leerlo. No pagues una fianza sin que la depositen. No aceptes una actualización de renta sin comprobar el IGC. Tu derecho a una vivienda digna está protegido por la ley, pero solo si sabes cómo ejercerlo.
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Disclaimer: Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal. Para casos específicos, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.